大學城暨大旁 50 萬兩房公寓，奪筍啊……

最近，扒姐迷上了在小紅書上看裝修，無意中刷到一則房子的廣告：廣州大學城人才公寓，地鐵旁精裝兩房，50 萬一套，70 年產權還帶獨立房產證！

畢竟這是廣州的大學城，周邊房價去到 4-5 萬一平的大學城，居然還能冒出單價 1 萬多的筍盤，到底是不是真的？

在好奇心的驅使下，扒姐給對方的帖子留言了，結果銷售神神秘秘，不肯在評論區透露半句，說要私聊。

私聊之后中介告知，樓盤的信息是真實可靠的，價格屬實，這時對方仍未沒說出樓盤名，扒姐想進一步說要樓盤資料，卻被告訴，需要加微信才能發。

從小紅書轉戰微信，加上微信好友之后，中介才肯松口。

對方態度很謹慎，涉及樓盤關鍵信息，價格、購買名額、付款方式等等，一律采用語音回復，而且遲遲不肯說出樓盤名，無奈之下，扒姐只能應對方邀約，去到現場一探究竟。

故弄玄虛這么久，是騾子是馬，總要拉出來遛遛。

踩盤，走起！

坐地鐵到新造站與銷售碰面，才知道項目叫學畔公館。項目位于番禺興業大道東側，夾在暨南大學和華南理工大學中間，該地塊是市頭村經濟發展留用地。

從新造地鐵口到項目，還有 2.6 公里的距離，走路的話還是蠻遠的，還是打車或者公交接駁靠譜點。

而且，新造地鐵站出來的周邊環境還很亂，到處都在修修修，建建建 ~ 像南大干線等道路都還沒有完全打通，一不小心就走進了斷頭路。

周邊的商業更是絕跡，起碼目前來說，扒姐在周邊沒有看到一家商業。項目交付后，也是全靠公寓樓下的兩層底商，相對比較貧乏，大型一點的商業商圈，還要依靠萬博 CBD。

項目共規劃建 7 棟樓，其中分為 3 棟住宅和 4 棟 20 層高的公寓樓。學畔公館建的樓雖不少，但能拿出來賣的也就只有 4 棟的公寓樓，3 棟是用作敏捷總部辦公，其余的 5-6-7 棟住宅和 1-2 棟公寓都是回遷安置房，不能對外售賣。

據銷售介紹，目前在賣的 4 棟的公寓樓，也僅是 13-14 層的單位，其余的樓層，開發商都是打包賣給企業的，到最后賣不出去，才會又放出來散賣。（當時我就呵呵）

接下來重點講講戶型，目前有 31㎡、32㎡、41㎡、64㎡的戶型在賣。

31㎡和 41㎡分別是平層大單間和平層一室一廳，雙鑰匙戶型，可選一層購買，也可選二層，價格在 1.2 萬 /㎡左右。也就是說，31㎡的戶型，總價只需 37 萬就可以上車。

不過有一說一，麻雀雖小，但五臟俱全，陽臺、廚衛、置物柜等都預留有空間，41㎡戶型的客廳陽臺是內嵌式的，挺讓人糾結的，跟客廳打通了，晾衣服不雅觀，但不打通的情況下，客廳又顯得更小了。

這兩個戶型還有一個挺不討喜的缺點，不論是一層還是二層，層高都是只有 2.3 米，扒姐 1.7 米的身高，伸手就能摸到天花板，挺壓抑的。

另外的 32㎡復式戶型是一室一廳，也可根據需求改為二室一廳，64㎡的復式戶型也同樣，可以做到 3-4 房，復式兩層總層高 4.8 米，據銷售說，價格在 2.1-2.4 萬左右，扒姐算了一套 32㎡的復式戶型，折后總價 76.8 萬，折合單價 2.4 萬 /㎡。

▲ 32㎡復式戶型樣板房

以上這些戶型都可以選擇毛坯或者精裝交付，毛坯的價格，平層戶型價差 1000 元 /㎡，復式戶型價差 2000 元 /㎡，選擇上相對比較靈活。

關于首付方面，還是和普通公寓一樣，5 成首付，也可做低首付，首期交 5 萬即可，剩余的做金融貸或者選擇向開發商借貸，分期三年免息。

我們來捋一捋樓盤的關鍵信息。

據銷售介紹，房產證寫的是70 年的公寓性質。一般公寓產權年限都是 40 年，為什么這個樓盤的產權年限能有 70 年？

產權所屬，和地塊性質有關。

國有土地使用權的取得方式分為：「出讓」和「劃撥」兩種。

項目現場，扒姐拍到了樓盤相關證件，可以看到這個公示文件，紅色圈圈就是土地性質，上面清清楚楚寫著「劃撥」。

而我們平時所說的商品房建設用地，以招標、拍賣、掛牌的有償方式取得，土地性質為「出讓」。

學畔公館的地塊性質屬于政府劃撥用地，所謂的 70 年產權的公寓，實際上賣的只是使用權。

購買 " 產權公寓 "，土地使用權期滿后續期，公寓仍然是你的，而購買 " 使用權公寓 " 等于一次性預繳了多年的租金，所有權不屬于買家。

換句話說，你花錢買的房子，相當于買了一套長租公寓。

第一個存疑解開了。

第二個疑問，70 年使用權的公寓如何簽合同？

早在 2019 年，廣州市政府出臺《關于規范新增租賃住房有關管理工作的通知》，政策規定，簽訂房租賃合同期限最長不超過 20 年，預付租金不得超過 12 個月。

也就是說，如果合同期超過 20 年，是沒有法律保障的。

回到學畔公寓，所謂的 70 年使用權，極有可能需要簽約 20 年內的使用合同，而 20 年過后，找誰續簽合同，也要打一個大大的問號！

第三個問題，這樣的公寓買了之后，有沒有房產證？

銷售答復：" 有證的，70 年產權從明年（2023 年）收樓之時開始算，如果未來想買下這套房子，需要繳契稅 3 個點。之后你打算把這套房子轉手出去賣給別人，不需要其他的稅費，只需要幾千塊錢轉手費。"

銷售這個說法，漏洞百出，扒姐表示存疑。

正常的商業公寓買賣需要極高的稅費，這套公寓卻號稱不需要任何稅費，只需要轉手費？可想而知，只有使用權在轉手時才不涉及稅費。

由于賣的是使用權，因此，房子不能落戶、不帶學位、不占用購房名額，想上公立學校，只能靠積分入學。

既不能讀書，又不能落戶，還沒有房產證，花了 50 萬，最后買了一個長租公寓，實用功能太差，實在有點坑?。。。?！

最后，這個房子怎么付款？能不能用公積金和商貸？

銷售的答復是，公積金用不了。付款的方式也很奇葩，現場銷售提供兩個方案。

方案一：可低首付 5 萬，剩余做金融貸。

金融貸或裝修貸都任君選擇，月供多少，現場銷售給的回復是 " 看個人資質，資質不一樣，貸款額度和利率都不同 "。

注意，貸款方式為金融帶并非房貸，扒姐在踩盤回來的路上才想明白其中的 " 套路 "，賣使用權給你，銀行是無法辦理傳統房貸業務的。

所以，銷售才會向我推薦 " 金融貸 " 的信用貸款，而非傳統的 " 房貸 "，這里就存在一個坑，還款方式、利息等，可能跟傳統房貸有所區別。

對于這種方式，扒姐只能說坑多且深，前兩天，扒姐就寫過裝修貸的，大家可以自行去了解。

方案二：向開發商借貸，3 年分期免息，5 成首付，剩余部分房款分三年還清，每個季度還一次。

哎，感覺自己遭遇了一場詐騙！

回來的路上，扒姐和小伙伴們討論起使用權公寓，到底什么人會買？

買來投資，做成酒店式公寓，出租給周邊大學的學生，似乎可行。

在貝殼租房搜索 " 大學城 "，房源價格跨度很大，扒姐粗略計算了一下周邊租金情況。

銷售稱，以最小的建面 31㎡雙鑰匙一房一廳單間為例，保守估計月租金大約在 2500-3000，一年下來，租金收益超過 3.5 萬元，如果是 2 房，大致得去到 4000 以上。

銷售一直表示公寓有產權，而實際上公寓只有集體大證，賣的是使用權，也就是大家說的使用權公寓。因為，這類公寓大多地段優越，且價格極低，一般都在 1 萬 / 平左右。

學畔公館到底建不建議買呢？

如果自住，扒姐建議考慮其他的項目，平層的層高太矮，伸手就能摸到天 …… 復式價格不便宜，還不如買住宅。且周邊的配套不太完善，雖然說項目自帶底商，但是僅限于日常必需品的購買。

夾在兩所大學之間，還是具有投資屬性的，不過使用權限的公寓坑多，入手前請謹慎判斷！

出品 / ZAKER 房產

文 / 真意